+7 (499) 653-60-72 Доб. 417Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 929Санкт-Петербург и область

Методы оценки земельных участков

Методы оценки земельных участков

Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка земельных участков

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Методы оценки земли

Затратный подход характеризуется следующими элементами методов: определение затрат на освоение; расчет затрат на воспроизводство и возмещение; условия инвестиционных контрактов. Если при проведении оценочных мероприятий используется другая методика оценки стоимости земельного участка, оценщик в отчете обязан объяснить ее суть и обосновать целесообразность ее применения.

Методика прямой капитализации Применение методики прямой капитализации характерно для доходного подхода оценки. Он применяется к участкам жилищного и коммерческого строительства, независимо от наличия строений. Главное условие применения данного метода — возможность получения от земельного участка дохода, в том числе от аренды. Оценка земельных участков методом прямой капитализации осуществляется в три этапа: Оценщик рассчитывает чистый доход ренту , который формируется ежемесячно или за другие установленные периоды времени.

Используя данные по продажам и значениям ренты по другим аналогичным объектам недвижимости, оценщик получает величину коэффициента капитализации дохода. Например, аналогичные участки продаются за 10 млн рублей, а сумма дохода от ренты составляет 1 млн рублей. Коэффициент составит 0,1. Осуществляется расчет рыночной стоимости с использованием методики прямой капитализации. Под ней понимается стоимость всех будущих величин дохода, полученных за одинаковые периоды.

Для расчета нужно разделить сумму доходов, полученных за первый после проведения оценки временной промежуток на коэффициент капитализации. Методика предполагаемого использования Метод предполагаемого использования тоже применяется для вычисления стоимости участка, целевое назначение которого — жилищная или коммерческая застройка.

Наличие или отсутствие возведенных объектов значения не имеет. Главное, чтобы застройка была наиболее перспективным методом освоения. Целесообразность применения этой методики построена на простой логике: застройка участка улучшит его характеристики, после чего надел может быть реализован.

Отсюда и суть метода: оценщик моделирует и оценивает объем издержек на освоение земли например, на строительство , а затем рассчитывает доход, который принесет это освоение. Разница этих величин будет чистым доходом, перенос которого на дату оценки позволяет оценщику определить стоимость участка. Проведение таких мероприятий включает в себя следующие этапы: Выявление наиболее эффективного метода застройки, составление сметы и графика строительства. Моделирование предполагаемого объема доходов.

Моделирование расходов, которые понесет собственник для наиболее эффективного использования застроенного участка. Расчет рыночной стоимости. Под определением ставки дисконтирования понимается оценка предполагаемых инвестиций, а точнее их отдачи в сравнении с другими инвестиционными проектами, аналогичными по уровню риска.

Считается, что применение этой методики наиболее целесообразно, когда сложно определить рыночную стоимость участка без застройки, но есть данные по ценам на застроенные участки или объекты на них. Рассмотрим пример расчета. Предположим, планируемые расходы составляют: на строительство дома — 20 млн рублей; на аренду участка — тыс. Результат строительства — квартир, каждая из которых будет стоить 1,5 млн рублей.

Предполагаемая прибыль — млн рублей при расходах, составивших 32,2 млн рублей. Таким образом, без учета ставки дисконтирования стоимость земли составит ,8 млн рублей. Расчет цены методикой остатка В основе метода остатка лежит принцип остаточной продуктивности: к земле относится весь доход, полученный после погашения расходов на труд, привлечение капитала и управление.

Главным условием применения методики является возможность осуществления застройки участка наиболее эффективным способом, который принесет максимальный доход. Применение этого метода требует поиска информации о сделках по аренде объектов строительства, расположенных на сопоставимых участках. Метод остатка для оценки стоимости земли применяется в отношении разных по видам использования участков. Вид пользования, в отношении которого была получена самая высокая цена, является наиболее эффективным.

При этом доход, приходящийся на землю, будет являться рентным доходом. В итоговые результаты прибыли следует включить эти доходы и иные материальные поступления, полученные от неотделимых улучшений объектов недвижимости, но не связанные с арендной платой. Что касается ставок арендной платы, используемых для оценки, нужно использовать наиболее вероятные величины, характерные для свободного и конкурентного рынка, без влияния чрезвычайных факторов, обременений и прочих аспектов, занижающих прибыль.

Расчет стоимости путем сравнения продаж Оценка земельного участка сравнительным методом продаж предполагает использование принципа замещения: цена на объект не может быть выше, чем стоимость объекта-аналога, доступного к приобретению на рынке. Главное условие использования такой методики — доступность информации о сделках купли-продажи в отношении аналогичных объектов. Если актуальной информации о проведенных сделках нет, оценщик вправе использовать данные о стоимости из предложений.

Поскольку методика сопоставления цен продаж включена в сравнительный подход к оценке земельных участков, она включает в себя ряд обязательных этапов: Выявление схожих по характеристикам объектов-аналогов на рынке, определение критериев для сравнения. Выявление отличий от сравниваемых объектов по качественным и количественным характеристикам. Определение степени корректировки цен в сравнении с объектами-аналогами, в зависимости от степени отличий по качественным и количественным характеристикам.

Сглаживающее корректирование цен по каждой из отличающихся характеристик. Анализ и обобщение информации о ценах на объекты-аналоги и определение рыночной стоимости оцениваемого объекта. В качестве сравнительной метрики обычно используется единица измерения, вроде га или м2, хотя допустимо и сравнение цены на целый объект. При этом метод сравнения продаж земельных участков предполагает, что выведенная единица продажи всегда корректируется по таким характеристикам, как: вид права собственности, наличие обременений; источники средств для совершения сделки: кредиты, частные средства, ипотека; условия перевода средств и особенности совершения сделки; период, в который была совершена сделка; расположение и инфраструктура вокруг участка; физические характеристики и наличие инженерных коммуникаций.

Путем сопоставления указанных характеристик и их доли в цене объекта, а также сравнения цен и определяется итоговая рыночная стоимость. Оценивание земли методом выделения Метод выделения в оценке земли применяется лишь в отношении окончательно застроенных наделов. Его суть состоит в определении стоимости участка, состоящего в едином комплексе с объектами застройки. Применение этой методики сравнительного подхода возможно при условии доступности информации о сделках с едиными имущественными комплексами.

Второе важное условие — произведенная застройка должна быть наиболее эффективным методом использования земли, иначе величина рыночной цены может оказаться отрицательной. Метод выделения при оценке земельного участка схож с алгоритмом сравнения цен. Разница заключается лишь в том, что первый метод предполагает также учет возведенных на земле объектов строительства. Порядок такой оценки включает в себя: Поиск объектов-аналогов и выявление характеристик, по которым производится сравнение.

Выявление степени отличий по сравнительным характеристикам. Определение степени корректировки цен по указанным элементам в зависимости от отличий, присущих несхожим характеристикам, и собственно корректировка. Расчет рыночной стоимости единого имущественного комплекса. Расчет стоимости возведенных на участке объектов. Определение рыночной стоимости как разницы между ценой единого имущественного комплекса и возведенных объектов строительства. Метод выдела в рыночной оценке предполагает, что в цене объектов строительства учтен их естественный физический или другой износ, уменьшающий стоимость строений.

При этом их цена воспринимается не как рыночная стоимость аналогичных объектов, а как объем расходов, необходимых на воспроизведение таких строений с учетом указанного износа. Приведем простой пример расчета стоимости по методике выделения. Применение методики распределения Третья методика сравнительного подхода — метод распределения. Использование такой информации позволяет проводить оценку в двух разных последовательностях: Анализ рыночной стоимости, корректировка цен на имущественные комплексы и последующее определение рыночной стоимости земли.

Изначальное определение рыночной цены в сравнении с аналогичными объектами, за которым следует ее корректировка в соответствии с долей строений в общей цене. Этапы применения методики идентичны схеме, характерной для двух других методов сравнительного подхода. Единственная разница заключается в том, что впоследствии для получения объективных данных оценщик должен выявить наиболее вероятную долю земли в совокупной стоимости имущественного комплекса.

Метод выявления расходов на освоение земли При определении рыночной цены посредством затратного подхода часто используется метод выявления расходов на освоение. Его применение целесообразно в отношении крупных земельных наделов без объектов застройки, наиболее эффективное использование которых — межевание, раздел единого участка на несколько частей с последующей их реализацией. Рыночная стоимость неосвоенной земли определяется посредством расчета выручки от продажи, за вычетом расходов на межевание и перепродажу, а также предполагаемой прибыли.

Применение метода актуально для участков градостроительного назначения, где планируется массовая жилищная застройка. Расходы на освоение земли рассчитываются в следующем порядке: Разработка плана межевания с учетом рыночной конъюнктуры и экономической целесообразности. Определение стоимости, по которой будут реализовываться выделенные участки. Суммирование расходов на освоение: на покупку земли, инженерные работы, налогообложение и даже рекламу.

Разработка плана продаж с указанием сроков. Расчет рыночной цены как разницы между итоговой выручкой и совокупным размером расходов и коммерческой прибыли. Методика вычисления расходов на воспроизводство инфраструктуры Оценку наделов в пределах населенных пунктов можно также проводить путем вычисления расходов на воспроизводство инфраструктуры.

Суть метода проста: оценщик высчитывает стоимость воспроизведения всех объектов инфраструктуры населенного пункта, после чего вычисляет долю конкретного земельного участка в этих расходах. Речь идет о замещении абсолютно всех инфраструктурных благ на оцениваемой территории, начиная от инженерных коммуникаций и заканчивая дорогами и жилыми постройками. Расходы на воспроизводство рассматриваются как средства, необходимые для возведения идентичной инфраструктуры.

Алгоритм осуществления оценки включает в себя следующие этапы: Расчет площади в пределах населенного пункта, на которую приходятся все жилые помещения. Вычисление усредненного показателя расходов на воспроизведение 1 м2. Вычисление вероятной суммы расходов на воспроизведение построек. Расчет интервальной оценки цены воспроизводства инфраструктуры для земель жилой застройки.

Вычисление доли участка в совокупном объеме расходов, что и будет его рыночной стоимостью. Методика оценки условий инвестиционных контрактов Метод, учитывающий условия инвестиционных договоров, используется при оценке земель для жилой застройки в крупных населенных пунктах.

Ярким примером этого является столица, ведь она — один из немногих городов, где земля предоставляется инвесторам в пользование на основе инвестиционных контрактов. По условиям таких контрактов объект, возведенный на средства вкладчика, впоследствии делится между владельцем участка и окружающей инфраструктуры городом и инвесторами.

Учитывая это, инвестор осуществляет оплату использования земель в натуральном виде, передавая собственнику имущество. Фактическая стоимость долгосрочной аренды равна расходам на строительство и пропорциональна квадратуре возводимого строения. Рыночная же стоимость такой земли определяется как стоимость строения, которая впоследствии по условиям контракта должна быть передана собственнику земли. Этот метод практически не применяется из-за его сложности, отсутствия универсальных требований инвестиционных контрактов и изменения условий предоставления земли под застройку.

Заключение Резюмируя сказанное, обращаем внимание, что для оценки земельных участков существует множество подходов и методов оценивания. Выбор конкретных методик осуществляет оценщик. При этом он обязан обосновать свой выбор, который зависит от типа и назначения земельного участка, целей проведения оценки и прочих особенностей.

Если оценщик обоснует свое решение в отчете об оценке, допускается использование нескольких методик. Все они могут дать разные результаты, но именно благодаря такому комбинированию оценщику удастся установить объективную рыночную стоимость.

После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию.

Методы оценки земли - как провести оценку земельного участка.

Рента, а также метод остатка; Предполагаемое использование. Сравнение продаж Для оценки свободного от застройки участка, либо земли, на которой возведены здания, применяется метод сравнения продаж. Работать с ним можно при условии, что у оценщика будут сведения о сделках с аналогичными объектами. Если такой информации не имеется, эксперт анализирует лишь рыночные предложения, в которых объект наделен похожими характеристиками.

Кроме того, полезно знать, что Земельным кодексом Российской Федерации ст. Следовательно, соответствующие органы на местах, ведущие кадастровый реестр, можно использовать как источники информации, необходимой для описания земельного участка.

Метод остатка. Метод предполагаемого использования. К сравнительному подходу относятся метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка применяются в методе остатка и методе выделения.

43. Методы оценки земли

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России от Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Методики оценки стоимости земли в 2019 году

Затратный подход характеризуется следующими элементами методов: определение затрат на освоение; расчет затрат на воспроизводство и возмещение; условия инвестиционных контрактов. Если при проведении оценочных мероприятий используется другая методика оценки стоимости земельного участка, оценщик в отчете обязан объяснить ее суть и обосновать целесообразность ее применения. Методика прямой капитализации Применение методики прямой капитализации характерно для доходного подхода оценки. Он применяется к участкам жилищного и коммерческого строительства, независимо от наличия строений. Главное условие применения данного метода — возможность получения от земельного участка дохода, в том числе от аренды.

Методы оценки земли Определение стоимости земельного участка рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования Объектом оценки в российских условиях является не абсолютное право собственности на земельный участок, а только право пользования на правах аренды. Нормативный метод основан на определении нормативной цены земли, используется при передаче выкупе земли в собственность, установлении долевой собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участ ков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами зем лепользования, которые конкурируют между собой на данной географи ческой территории. Для сравнения используется несколько проданных земельных уча стков.

Основные методы оценки земельных участков

Метод сравнения продаж Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и или сооружениями так и земельных участков, свободных от застройки. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения спроса.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Передача 6. Подходы и методы оценки земельных участков

.

Методы оценки земельных участков

.

Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной .

.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Власта

    Чего и следовало ожидать, написавший нетипично отжег!

  2. Майя

    Полностью разделяю Ваше мнение. В этом что-то есть и я думаю, что это отличная идея.

  3. vucounvee

    вождь с ноутбуком - просто супер

© 2018 crimeasee.ru